מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי דירות בירושלים להערכת דירה?
על פי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ירושלים הינה העיר עם מספר הדירות הגבוה היותר. מספר הדירות בירושלים הינו כ – 228,948.
קיימים הבדלים רבים בין דירה לדירה, שכן, לכל דירה יש את מאפייניה הייחודיים. שמאי דירות בירושלים נדרש להיות מעודכן בתכניות האב לשכונות והשינויים העדכניים בתחום הבנייה בירושלים.
בכתבה זו, נדבר על ההבדלים בין הדירות וכיצד נדרש שמאי מקרקעין בירושלים להתייחס למאפיינים של כל דירה ודירה מבחינת התרומה לשווי.
בשמאות מקרקעין, ככל שהדירה ברשותכם יותר וותיקה, כך, הערכת שוויה מורכבת יותר ונדרשת התעמקות במכלול התכנוני המבטא שווי הדירה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על זכויות בנייה:
לדוגמה: דירה וותיקה בגודל 60 מ"ר שנבנתה לפני 60 שנה, נבנתה על פי תכנית עירונית ישנה משנת 1960. עם השנים, והתפתחות העיר אושרו תכניות מרובות אשר התירו הרחבת דירות, בניית מרתפים, בניית חדרים בגג ועוד.
אמנם הדירה הינה בגודל של 60 מ"ר בלבד, בפועל, זכויות הבנייה של אותה הדירה מאפשרים הרחבתה בצורה ניכרת.
שמאי דירות בירושלים נדרש ולחקור את כל התכניות העירוניות התקפות על הדירה באתר הוועדה המקומית, באתר רשות מקרקעי ישראל ובאתר משרד האוצר.
כידוע, על זכויות בנייה שלא נוצלו משלמים מס היטל השבחה המהווה 50% משווי זכויות הבנייה נכון למועד אישור התכנית בהצמדה למדד המחירים לצרכן או למדד עלויות הבנייה (הנמוך).
במידה ולא תפנו לשמאי מקרקעין מקצועי בירושלים ייתכן ומעולם לא תדעו את כל זכויות הבנייה בדירה, את הפוטנציאל התכנוני ואת שוויה האמתי.
הנזק שיכול להיגרם לכם הינו כפול ורב. הגם לא גילמתם את כל זכויות הבנייה בדירה במכירתה ולא גביתם תשלום מהקונה בגין זכויות הבנייה הנוספות, וגם הנכם צפויים את מחצית שווין של זכויות הבנייה (היטל השבחה) לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (בתנאים מסויימים ניתן פטור מתשלום היטל השבחה עד היקף בנייה של 140 מ"ר).
מה צריך לדעת שמאי דירות בירושלים על מיסוי לרשות מקרקעי ישראל:
דוגמא נוספת: בירושלים קיימות שכונות שלמות ודירות שאוכלסו על ידי החברות המשכנות ונמצאות בבעלות רשות מקריע ישראל / רשות הפיתוח ועוד.
רשות מקרקעי ישראל, בפועל הינו זרוע נוספת של המדינה. במקרים רבים, בביצוע עסקה במקרקעין מוחכרים, רשות מקרקעי ישראל דורשת תשלומי מס שונים.
בין היתר, המס שרמ"י גובה הינו דמי הסכמה, דמי היוון, דמי היתר ועוד.
מיסוי מקרקעי ישראל הינו מורכב וייחודי. לא כל שמאי דירות בירושלים מתמחה במיסוי המקרקעין והחלטות רשות מקרקעי ישראל.
נניח שהנכם מבקשים לרכוש בית פרטי או דו משפחתי על מגרש של 300 מ"ר אשר מוחכר על ידי רשות מקרקעי ישראל.
פניתם לשמאי דירות שיבדוק בעירייה את היקף זכויות הבנייה במגרש.
הבדיקה שביקשתם לבצע ייתכן ואינה אינה מספקת וסביר להניח שאתם עומדים לבצע עסקה גרועה.
שמאי דירות בירושלים פרט לבדיקה במחלקת ההנדסה של ירושלים, נדרש לעמוד ולדרוש כי תתבצע בדיקה מעמיקה מול רשות מקרקעי ישראל בקשר קיבולת הבנייה המותרת במגרש על פי חוזה החכירה.
ייתכן מצב בו העירייה מתירה בינוי של 250 מ"ר ועל פי חוזה החכירה קיבולת הבנייה המרבית הינה 160 מ"ר.
במצב זה, במידה ותבקשו לנצל את מלוא קיבולת הבנייה המותרת על פי תכנית בניין עיר, תדרשו לתשלום מיסוי נוסף לרשות מקרקעי ישראל (דמי היוון). שמאי דירות מקצועי ידע לבצע עבורכם את תחשיב המס האופטימלי לצורך רכישת זכויות הבנייה מרשות מקרקעי ישראל.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על הקניית בעלות של דירות?
לאחרונה, רשות מקרקעי ישראל מקנה בעלות בקרקע עירונית בתנאי מסויימים. המטרה הינה לרשום את הדירות על שמם של החוכרים ולהוריד את הרף הבירוקרטי הן מהחוכרים והן מרשות מקרקעי ישראל.
בעקבות הרפורמה, רשות מקרקעי ישראל בחלק מהמקרים תסכים להקנות בעלות ללא תשלום במגרשים עד לגודל של – 280 מ"ר.
במגרשים הגדולים מ – 280 מ"ר, רשות מקרקעי ישראל ייתכן ותדרוש כי תהוונו את כל זכויות הבנייה החלות על המקרקעין מכח התכנון העירוני.
במשרדנו פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין וניצול זכויות בנייה. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
