תמ"א 38

בשנים האחרונות ניתן לראות מגמה ברורה של תנופה בביצוע פרויקטים שונים של התחדשות עירונית. אחד הנפוצים מביניהם הוא תוכנית תמ"א 38, במסגרתה מחזקים את המבנה הישן מפני סיכוני רעידת אדמה. מהם עיקרי התוכנית וכיצד נוכל לשמור על הזכויות והאינטרסים שלנו מול הקבלן? כל זאת ועוד, במאמר שלפניכם

התחדשות עירונית – כך הכל התחיל

בישראל קיימים לא מעט מבנים ישנים אשר נבנו לפני מספר עשורים, כאשר מלבד הנראות המיושנת והמוזנחת, פעמים רבות מדובר גם במבנים המהווים סכנה בטיחותית לדיירים בהם, הן בשל הבלאי והתיישנות התשתיות של המבנה והן בשל עצם העובדה כי מבנים אלו נבנו שלא על פי תקני הבטיחות המודרניים.

במטרה לחזק את תשתיות המבנים הישנים ולשפר את איכות החיים של הדיירים, המדינה יזמה מספר פרויקטים שונים של התחדשות עירונית , הנעשית הן ביוזמת העירייה והן ביוזמת הדיירים עצמם, אשר לאחר התקשרות עם יזם מקצועי ומנוסה בתחום, יכולים ליהנות ממבנה חדש ובטיחותי וכן מעליית ערך הנכס שלהם, ללא השקעה כספית מצידם.

מהם הקריטריונים הנדרשים לביצוע תמ"א?

בכדי לבצע פרויקט תמ"א 38 בירושלים ובערים אחרות בישראל, על הבניין המיועד לעמוד במספר קריטריונים עיקריים:

1. בניין דירות משותף בעל 2 קומות לפחות ובשטח כולל של עד 400 מ"ר
2. היתר הבנייה של הבניין הוא מלפני התאריך 01/01/1980
3. בניין הדירות אינו עומד בתקן הישראלי לסיכוני רעידות אדמה
4. הבניין לא הוכרז כמועמד להריסה

עיקרי התכנית של תמ"א 38

המטרה העיקרית של פרויקט תמ"א 38 בירושלים ובכלל היא לחזק את המבנה מפני סיכוני רעידות אדמה, כאשר המדינה מעניקה תמריצים שונים ליזמים וחברות נדל"ן בכדי לאפשר את מימון הפרויקט. תכנית תמ"א 38 מחולקת לשתי תכניות מסוגים שונים:

·       תמ"א 38/1

תמ"א 38/1 הוא פרויקט לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, כאשר במסגרת הפרויקט מתווספת מעלית לבניין וכן ממ"ד ומרפסת לכל דירה. במסגרת תהליך חיזוק הבניין מתבצעות עבודות לשיפור התשתיות וכן שיפוץ המבנה החיצוני.

·       תמ"א 38/2

תמ"א 38/2 הוא פרויקט המוכר יותר בשם "פינוי בינוי" כאשר ההבדל העיקרי בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 הוא שבפרויקט תמ"א 38/2 מבוצע הרס מוחלט של הבניין ובניית המבנה מחדש, עם תשתיות משודרגות ועל פי תקני הבטיחות הרלוונטיים.

כיצד ניגשים לתכנית תמ"א 38 בבניין שלנו?

היתרונות הרבים שיש לפרויקטים של תמ"א 38, הן עבור הדיירים והן עבור היזמים, הביאו למגמת תנופה של פרויקטים אלו ולהתעניינות רבה בקרב דיירים המעוניינים לשפר ולחזק את תשתיות המבנה הקיים.

בכדי לבדוק היתכנות לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם, כדאי לבדוק האם הבניין עומד בקריטריונים המוזכרים לעיל וכן האם קיימת הסכמה נרחבת מצד הדיירים להתחיל בפרויקט. במידה ואתם עומדים בתנאים הללו, כדאי יהיה להיוועץ בחברה מקצועית ומנוסה בתחום, אשר תכוון ותלווה אתכם לאורך כל התהליך, החל מבחירת היזם, דרך ניהול המשא ומתן על התמורות ועד לקבלת התוצאות הרצויות בשטח.

תמ"א 38 – כדאי לדעת

במידה ובחרתם להתחיל בתהליך תמ"א 38 בירושלים, הנה כמה דברים שכדאי לדעת ולפני ולהקדיש אליהם את תשומת הלב הראויה:

מס שבח

אחד היתרונות הבולטים של פרויקט תמ"א 38 הוא התרומה של הפרויקט לעליית הנכס הקיים ובהתאם לכך, על בעלי הדירות לשלם מס שבח. היות ומדובר בסכומים משמעותיים, העלולים להוות חסם להתחלת הפרויקט, הרשויות העירוניות מעניקות פטור מתשלום מס שבח במידה ומתקיימים שני תנאים:

1. היזם העניק לדיירים את מלוא התמורות שהתחייב כלפי הדיירים
2. התמורות שהתקבלו הינן באמצעות שיפוץ המבנה בלבד (ולא פיצוי כספי לדוגמה)

דיירים המסרבים לפרויקט

פעמים רבות ניתן למצוא מספר דיירים המתנגדים מסיבות שונות לביצוע הפרויקט וכאן כדאי לדעת כי נדרשת הסכמה של לפחות 66% בכדי ליישם את תכנית תמ"א 38, גם ללא הסכמת הדיירים הנמצאים בעמדת מיעוט.

איך נשמור על הזכויות שלנו מול הקבלן?

אין ספק כי לכל צד בפרויקט, הדיירים והיזם, קיימים האינטרסים שלו, ובכדי לשמור על האינטרסים והזכויות שלכם, חשוב לדאוג לדברים הבאים:

1. קבלת ערבויות מהיזם
2. ליווי מטעם אנשי מקצוע מומחים – חברה מקצועית ומנוסה בתחום, עורך דין, אדריכל ועוד
3. בחירת יזם בעל מוניטין וניסיון מוכח בתחום