ישראלים רבים רוכשים דירה נוספת, למשל לצורך השקעה. עם זאת, חשוב לשים לב כי המשכנתא לדירה שנייה מוגבלת – ויש עוד אלמנטים שנוספים למשוואה, כמו הצורך לשלם מס רכישה ומס שבח
רוב הישראלים חולמים להגיע לדירה משלהם – בדרך כלל, בעזרת משכנתא מהבנק. אך גם לאחר שכבר הצליחו במשימה, יש מי שמעוניינים לרכוש דירה נוספת. לעתים המטרה היא השקעה – לקנות דירה שניתן להשכיר וליהנות משכר הדירה החודשי כתוספת נאה לחשבון הבנק; במקרים אחרים, הדירה החדשה נרכשת במטרה לעבור להתגורר בה, כדי לשדרג את רמת החיים, לעבור לאזור אחר, ליהנות ממרחב גדול יותר וכן הלאה.
גם רכישה של דירה שנייה, תדרוש ברוב המקרים נטילה של משכנתא, שהרי בחשבון הבנק של הישראלי הממוצע לא ממתינים כמה מיליוני שקלים. ואולם כדאי לשים לב שבעוד שהמדינה מעודדת אותנו לקנות דירה ראשונה, הרי שברכישת דירה שנייה ומעלה תנאי המשכנתא כבר פחות כדאיים. בנוסף, יש פרמטרים נוספים שיש להביא בחשבון, כמו היבטי מיסוי, ריבית, ביטוח ועוד.
מהם התנאים למשכנתא שנייה?
על פי הנחיות בנק ישראל לבנקים, ברכישה של דירה ראשונה ויחידה, ניתן לקחת משכנתא בשווי של עד 75% ממחיר הדירה. כלומר, המימון העצמי הנדרש, הוא 25% בלבד משווי הנכס. כשמדובר במשכנתא הנלקחת על מנת לשפר דיור – כלומר, לרכוש דירה חדשה ואז למכור את הקודמת – גובה ההלוואה מוגבל ל-70% לכל היותר ממחיר הנכס.
הדברים משתנים כאשר רוכשים דירה להשקעה – כלומר, כשיש דירה אחת למגורים, ודירה נוספת המוחזקת במקביל. במקרה כזה, הרוכשים נחשבים למשקיעים. מאחר שהממשלה מעוניינת להגביל את פעילות המשקיעים בשוק הנדל"ן, כדי להשאיר יותר דירות פנויות בשוק ואולי גם לסייע לירידת מחירים, המשכנתא למשקיעים יכולה להגיע עד 50% בלבד ממחיר הנכס, כאשר את שאר הסכום, עליהם "להביא מהבית".
מה העלויות והמגבלות שיש להביא בחשבון במשכנתא שנייה?
מעבר לעובדה שברכישת דירה להשקעה, גובה המשכנתא הוא עד 50% בלבד – ישנם פרמטרים נוספים המשפיעים על הכדאיות ברכישה זו.
כך למשל, מס הרכישה – אותו משלמים בקניית הדירה – גבוה יותר. ברכישת דירה ראשונה ישנן כמה מדרגות למס הרכישה: עד שווי של 1.8 מיליון שקל, מקבלים הרוכשים פטור ממס הרכישה. אם הדירה יקרה יותר, יש לשלם 3.5% מס על המדרגה שבין 1.8 מיליון שקל ל-2.1 מיליון; 5% מס על המדרגה שבין 2.1 מיליון ל-5.52 מיליון; וכן הלאה.
לעומת זאת, ברכישה של דירה שנייה, מס הרכישה הוא 8% על דירות שמחירן עד 5.52 מיליון שקל, ו-10% על דירות יקרות יותר. עם זאת, מי שרוכש דירה נוספת, אך מוכר את דירתו הראשונה בתוך שנה וחצי – עומד בקריטריונים של "דירה יחידה", ולכן ישלם את מס הרכישה הנמוך יותר.
מס נוסף שיש להביא בחשבון הוא מס שבח – אותו משלמים על השבחת הנכס, כלומר הפער בין המחיר בו הוא נקנה, למחיר המכירה שלו. במכירה של דירה ראשונה, ניתן פטור ממס שבח, אך במכירה של דירה שנייה, יש לשלם 25% מתוך הרווח שנוצר בעת המכירה.
בנוסף, גם הריבית שיש לשלם על משכנתא לדירה שנייה, גבוהה מעט יותר מהריבית על משכנתא לדירה ראשונה.
כיצד משפיעה המשכנתא השנייה על הביטוח?
בעת נטילת משכנתא, הבנק דורש מהלווים לרכוש ביטוח משכנתא הכולל ביטוח חיים וביטוח מבנה. ביטוח החיים נועד עבור מקרה שבו אחד הלווים נפטר, חלילה. במקרה זה, חברת הביטוח תמשיך לשלם את המשכנתא במקומו – כך שהבנק יקבל את כספו, ואילו המשפחה תוכל להמשיך להתגורר בבית. ביטוח המבנה מיועד למקרה שבו ייגרם נזק לדירה הממושכנת – ואז תממן חברת הביטוח את התיקון והחזרת הנכס לקדמותו. את הביטוחים הללו יש לרכוש גם כשנוטלים משכנתא על דירה שנייה. את ביטוח המשכנתא אין צורך לרכוש דרך הבנק – וניתן לערוך השוואת ביטוח משכנתא בין חברות שונות.
כיצד מבקשים משכנתא שנייה?
בדומה לקבלת משכנתא ראשונה – גם כאן התהליך מתחיל בפנייה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. לצורך כך, יש למלא טפסים ומסמכים עם נתונים על הדירה שרוצים לרכוש, וכן מידע פיננסי של הרוכשים – הכנסות קבועות, מקורות כספיים נוספים ועוד. הבנק יבחן את הבקשה, ויחליט אם לאשר אותה או לא. אם התקבל אישור עקרוני, יציג הבנק לרוכשים את מסלולי המשכנתא שביניהם הם יכולים לבחור.
בשורה התחתונה, משכנתא על דירה שנייה היא עניין מסובך ויקר יותר – בשל הצורך לממן 50% מהנכס ממקורות עצמיים. לכן, כדאי לשקול אפשרויות מימון אחרות, כמו הלוואה חוץ בנקאית, נטילת משכנתא על בסיס הנכס הקיים, מחזור משכנתא קיימת ועוד.
