שווי הנכסים בירושלים מושפע מלא מעט פרמטרים הקשורים לאופייה הייחודי של העיר. מיקומה של ירושלים, המגוון התרבותי והדתי הכל כך מיוחד שבה, וגם ההתפתחות העירונית המואצת שבעיר שממנה קשה להתעלם, כל אלה ועוד משפיעים על שוויים של נכסים שונים, הממוקמים בנקודות שונות בה. יחד עם זאת, ישנו פרמטר נוסף, וחשוב לא פחות, המשפיע גם הוא על השווי, הלא הוא היטל ההשבחה. את הפרמטר הזה חשוב מאד לקחת בחשבון לפני ביצוע כל שינוי בנכס ומוטב להיעזר במומחים בתחום, כמו שמאי או עורך דין.
כיצד היטל השבחה משפיע על שמאות לנכסים פרטיים בירושלים
היטל השבחה לוקח חלק מרכזי וחשוב מכל עסקה, וזה נכון גם לגבי נכסים פרטיים בירושלים. הוא זה המשפיע ישירות על סך העלויות הכרוכות בשינוי ייעודו של הנכס ובהשבחתו, וכפעול יוצא מכך, בסכום שיידרש מהקונה בעת מכירתו. גובה ההיטל שווה למחצית מעליית שווי הנכס, בין אם בשל אישור תכנית בניין חדשה, שינויי ביעד או הקלה שהתקבלה, ופעמים רבות הוא יכול להשפיע גם על מידת כדאיות הרכישה, כמו גם על ההחלטה האם לשפץ את הנכס או לשדרגו באופן מסוים.
מה חשוב לדעת עליו כשמבצעים הערכת שווי לנכס בעיר
כאשר מבצעים הערכת שווי לנכס פרטי בירושלים יש לקחת בחשבון את התכניות העירוניות הרלוונטיות לאזור, כמו גם את פוטנציאל ההשבחה העתידי. כאן נכנס לתמונה שמאי מקצועי, האחראי על בחינת ההיסטוריה התכנונית של אותו הנכס, על בחינת זכויות הבנייה הקיימות בו וגם אלו שצפויות בעתיד (אם וכאשר). בנוסף, ומעבר לפעולות חשובות אלו, ומצידו של בעל הנכס, יש להבין לעומק את המנגנונים המשפטיים העומדים לרשותו, וזה נוגע לעניין ערעור על גובה ההיטל, קבלת פטורים מסוימים ואפילו את חישובו המדויק של ההיטל תוך התייחסות לכל הנקודות המשפיעות עליו.
מה עשוי להגדיל את היטל ההשבחה
היטל השבחה יכול לעלות כאשר מתבצעים הליכים שונים בנכס. למשל, תוספת של קומה/קומות, הגדלת אחוזי הבנייה או אפילו שינוי ייעודי של הנכס, ממבנה המיועד למסחר למבנה המיועד למגורים. גם שיפור בתשתיות העירוניות וכן פיתוח סביבתי יכולים להשפיע על גובה ההיטל כלפי מעלה, מה שמצריך התייחסות לכל הנקודות האלו כשבודקים מה צפוי להיות גובה ההיטל לפני שמוכרים את הנכס או מבצעים בו כל שינוי.
כיצד ניתן להיערך בהתאם
כדי להיערך לכך נכון חשוב מאד להתייעץ עם בעל מקצוע מנוסה, לרבות שמאי מקרקעין או עורך דין המתמחה בכך. מומלץ מאד לבצע בדיקה מקדימה של פוטנציאל ההשבחה ולבדוק מה יכול להיות, על סמך נתונים אלה, גובה ההיטל. מעבר לכך, יש לבחון אפשרות לתכניות חלופות, במקום לשפץ למשל, ולו כדי להקטין את גובה ההיטל.
איך ההיטל משתלב בתהליך השמאות ובקביעת ערך הנכס
היטל השבחה הוא, כאמור, חלק בלתי נפרד מעולם המקרקעין, כולל בתהליך השמאות. הוא זה המשפיע ישירות, כפי שציינו מעלה, על שווי ערכו של הנכס ומכאן משפיע על תהליך המכירה והקנייה שלו. כאשר שמאי ניצב בפני קביעת שוויו הסופי של הנכס, עליו לחשב את ההשבחה הצפויה, תוך התייחסות לשינויים תכנוניים ומבניים שצפויים לקרות. מעבר לכך, היטל ההשבחה יכול להשפיע על שלב המכירה, כלומר, על שלב המשא ומתן בין הצד המוכר לצד הקונה. לעיתים מוסיפים אותו לעלות הכוללת, ולעיתים, משיקולים שונים, מחליט המוכר שלא לכלול אותו במחיר המכירה, ולציין זאת כהנחה, ואז הופכת העסקה לכדאית יותר.
לסיכום
היטל ההשבחה הוא פרמטר חשוב שיש לקחת בחשבון בעת מכירה או קנייה של נכס, שכן הוא זה שמשפיע ישירות על ערכו, וכפועל יוצא מכך, על עסקאות הנדל"ן בעיר, לרבות בירושלים הבירה. מסיבה זו חשוב מאד להיעזר באנשי מקצוע המכירים מקרוב את התחום ויכולים לבצע את כל החישובים הנדרשים, תוך התייחסות למצבים שונים, כדי לזהות מה צפוי להיות גובהו של ההיטל.
