התשובה הקצרה היא שבפרויקטים של התחדשות עירונית כולם מרוויחים, אבל כל אחד מקבל משהו אחר. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה ובטוחה יותר, היזם מקבל זכויות לבניית דירות נוספות למכירה, העירייה מקבלת תשתיות משודרגות, והשוכרים נהנים מהיצע גדול יותר של דירות מודרניות בשוק.
אלו המרוויחים המרכזיים והתמורות שהם מקבלים מהתהליך:
הרווח של היזם: תמורה על סיכון וניהול מורכב
רבים נוטים לחשוב שהיזם הוא המרוויח הגדול והבלעדי מהתחדשות עירונית, אך האמת המקצועית מראה שמדובר באחד התחומים המסוכנים והמורכבים ביותר בענף הנדל"ן. היזם הוא הגורם שמאגד את כל הקצוות: הוא מממן את התכנון, במקרים רבים גם את הייצוג המשפטי של הדיירים, את האדריכלים ואת הליווי הבנקאי, וכל זאת שנים רבות לפני שהפרויקט יוצא לפועל.
הרווח של היזם מגיע מ"זכויות הבנייה הנוספות" או במילים פשוטות: היכולת לבנות יחידות דיור חדשות מעבר לאלו שהוא מחזיר לדיירים הוותיקים, ולמכור אותן בשוק.
הרווח הכלכלי של היזם הוא הפער שנותר לאחר תשלום עלויות בנייה יקרות, מיסים, היטלים, ותשלום שכר דירה לדיירים המפונים למשך כל תקופת העבודה. מדובר ברווח יזמי שנע לרוב סביב 15%-20%, אך הוא מותנה ביציבות השוק ובמהירות אישור התוכניות.
עבור היזם, הרווח הוא למעשה שכר על ניהול סיכונים ארוך טווח ועל היכולת להוציא לפועל פרויקט הנדסי ולוגיסטי סבוך בתוך סביבה מאוכלסת.
הרווח של העירייה: שדרוג תשתיות וציפוף חכם
עבור הרשות המקומית, הרווח אינו נמדד בשורת רווח כספית ישירה, אלא ביכולת לחדש את פני העיר ולהתאים אותה לעידן המודרני. בשיכונים הישנים, התשתיות – קווי המים, הביוב, המדרכות ומקומות החניה – לרוב קורסות תחת העומס ובנויות בסטנדרטים של שנות ה-50 וה-60. בפרויקט של פינוי-בינוי, העירייה "מרוויחה" חידוש של המרחב הציבורי על חשבון היזם. במסגרת המשא ומתן התכנוני, היזם מחויב לרוב להקצות שטחים למבני ציבור כמו גני ילדים, להקים גינות ציבוריות או להרחיב כבישים קיימים.
מעבר לכך, העירייה מרוויחה את הגדלת מלאי הדירות בתוך תחומי העיר הקיימים, מה שמונע "זחילה" לשטחים פתוחים וירוקים מחוץ לעיר. ריכוז האוכלוסייה במרכזי הערים מאפשר לרשות לייעל את השירותים לתושב, לשפר את התחבורה הציבורית ולייצר סביבה עירונית חיה ותוססת.
בטווח הארוך, התחדשות עירונית הופכת אזורים ישנים ורעועים למוקדי משיכה, מה שמשפר את הדירוג הסוציו-אקונומי של העיר כולה.
הרווח של בעל הדירה: ביטחון, איכות חיים וזינוק כלכלי
עבור בעל הדירה הוותיק, הרווח הוא המוחשי והמשמעותי ביותר ברמה האישית והמשפחתית. רוב בעלי הדירות במתחמים המיועדים להתחדשות מחזיקים בנכס בבניין ישן ללא מעלית, ללא חניה, וללא הגנה בסיסית מפני רעידות אדמה או איומים ביטחוניים. בסיום הפרויקט, בעל הדירה מקבל נכס חדש לחלוטין, גדול יותר מהדירה המקורית, עם ממ"ד, מרפסת שמש וחניה תת-קרקעית.
מבחינה כלכלית, מדובר בזינוק אדיר בשווי הנכס ללא השקעה כספית מצדו. דירה בשיכון ישן עשויה להכפיל את ערכה בשוק לאחר השדרוג לבניין מודרני. אך מעבר לכסף, מדובר ברווח בטיחותי: הממ"ד והחיזוק המבני הם צורך קיומי במציאות הישראלית. בעל הדירה הופך מבעלים של נכס בעייתי שדורש תחזוקה אינסופית, לבעלים של נכס מודרני בבניין שמנוהל באופן מקצועי, מה שמעניק לו ביטחון כלכלי ושקט נפשי לטווח הארוך.
הרווח של השוכר: הגדלת ההיצע ושיפור סטנדרט המגורים
לעתים קרובות השוכרים נתפסים כמי שנפגעים מהתהליך בשל הצורך לעזוב את הדירה, אך במבט רחוק יותר גם הם יוצאים מזה נשכרים. הבעיה המרכזית בשוק הדיור בישראל היא מחסור חמור בהיצע דירות, מה שדוחף את המחירים למעלה. פרויקטים של התחדשות עירונית מזרימים לשוק אלפי דירות חדשות בבת אחת בתוך המרכזים המבוקשים.
כאשר ההיצע גדל, איכות המגורים בשוק השכירות משתפרת. במקום לשכור דירה עם צנרת ישנה ובעיות איטום בבניין מוזנח, השוכר מקבל גישה לדירות מודרניות, חסכוניות באנרגיה ונוחות הרבה יותר. בנוסף, בניינים חדשים כוללים לעיתים שטחים משותפים ותחזוקה מקצועית, מה שמשדרג את חוויית המגורים היומיומית. ללא התחדשות עירונית, מלאי הדירות להשכרה בערים היה נשחק והולך, והשוכרים היו נאלצים לשלם מחירים גבוהים על נכסים באיכות נמוכה מאוד.
לסיכום, התחדשות עירונית היא לא משחק סכום אפס שבו צד אחד מרוויח על חשבון האחר. מדובר במנגנון של שיתוף פעולה הכרחי שבו כל הצדדים מוותרים מעט כדי להרוויח הרבה: היזם מסתכן כדי להרוויח תמורה כלכלית, העירייה מאפשרת ציפוף כדי לקבל תשתיות, והדיירים נפרדים מהישן כדי לקבל נכס בטוח וערכי יותר.
טרא נדל"ן: לא רק היזם – כולם מרוויחים
בדיוק בנקודת המפגש הזו שבין הקידמה לשימור, וכדי שכל הצדדים אכן יממשו את הרווח שלהם, נכנסת לתמונה טרא נדל"ן – חברת התחדשות עירונית שחיה ונושמת את המורכבות הזו מדי יום. טרא נדל"ן אינה רק עוד שחקנית בשוק; היא נחשבת כיום למובילה דומיננטית בתחום, כאשר היא חולשת על כ-25% משוק ההתחדשות העירונית בירושלים.
הגישה של טרא נדל"ן היא לא לבנות כמה שיותר קומות בכל מחיר, אלא לייצר פרויקט מאוזן וחכם שמעלה את ערך הנכס של הדיירים תוך מתן כבוד למורשת העירונית. הניסיון המצטבר של החברה בעשרות פרויקטים בירושלים ובעבודה מול מוסדות התכנון, מאפשר לדיירים שקט נפשי מלא. התכנון המוקפד מוודא שהבניין החדש יתכתב עם האופי הייחודי של הסביבה, כך שהדיירים מקבלים בית מודרני, בטוח ויוקרתי – מבלי לאבד את הזהות המקומית.