אלפי ישראלים שרכשו דירות ב"מבצעי מימון" נוצצים בשנים האחרונות מגלים לאחרונה שהחלום על רווח מהיר הופך למאבק משפטי מול קבלנים קשוחים ורשות מיסים שלא ממהרת לוותר. עו"ד דניאל שגב, מומחה למקרקעין ומיסוי נדל"ן, בשיחה פתוחה על הדינמיקה החדשה של השוק, הסעיפים הקטנים בחוזה שעלולים לעלות לכם מיליונים, והדרך הבטוחה לסגת מעסקה בלי להתרסק כלכלית.
שוק הנדל"ן הישראלי של שנת 2026 נמצא בנקודת רתיחה מסוג חדש. אם בעשור האחרון השיח המרכזי היה סביב השאלה "איך קונים", היום השיח עובר למחוזות המורכבים של "איך יוצאים מזה".
גל ביטולי העסקאות ששוטף את משרדי המכירות אינו מקרי; הוא תוצאה ישירה של מבצעי המימון האגרסיביים, דוגמת "10/90" או "5/95", ששלטו בשוק בשנתיים האחרונות, בשילוב עם ריבית שסירבה לרדת ושינויי חקיקה דרמטיים במיסוי מקרקעין.
במשרדו בנתניה, עו"ד דניאל שגב מנהל בימים מספר תיקי ביטול עסקאות מורכבים. לדבריו, הבעיה מתחילה בפער שבין השיווק הנוצץ למציאות המשפטית היבשה. רוכשים רבים נכנסו לעסקאות הללו מתוך מחשבה שמדובר בסוג של "אופציה" ולא ברכישה מחייבת לכל דבר ועניין. הם הניחו שיוכלו להניח סכום סמלי על השולחן, להמתין לעליית ערך הנכס, ולמכור את החוזה ברווח ("עסקת פליפ") רגע לפני האכלוס. אלא שבשנת 2026, כשהריבית עדיין מכבידה ומחירי הדירות בערים רבות קפאו, היתרה של ה-90% הפכה להר בלתי עביר עבור רבים מהם.
כאשר הרוכשים הללו מבינים שהם לא יוכלו לעמוד בתשלום האחרון, או שהעסקה כבר אינה משרתת אותם, הם מבקשים לבטל. כאן הם נתקלים במוקש הראשון: הפיצוי המוסכם. ברוב חוזי המכר בישראל קיים סעיף הקובע פיצוי של כ- 10% ממחיר הנכס במקרה של הפרה יסודית. עו"ד שגב מסביר כי בעסקת "10/90", המשמעות היא שהקונה עלול לאבד את כל ההון העצמי שהשקיע בתוך יום אחד של ביטול. הקבלנים, מצדם, נמצאים בלחץ אדיר מצד הבנקים המלווים ואינם ממהרים "לשחרר" רוכשים ללא מאבק, שכן כל ביטול כזה פוגע בדו"ח הכלכלי של הפרויקט כולו.
אך הדרמה האמיתית, לפי עו"ד שגב, מתרחשת מול רשות המיסים, הבעיה המרכזית היא שברגע שנחתם חוזה, נולד אירוע מס. המדינה אינה רואה בביטול הסכם מכר מקרקעין פעולה אוטומטית שמחזירה את המצב לקדמותו. כדי לקבל חזרה את מס הרכישה ששולם, או לבטל חיובי מס שבח, על הצדדים להוכיח למנהל מיסוי מקרקעין שהעסקה "לא הכתה שורשים".
מה זה אומר בפועל? עו"ד דניאל שגב מפרט כי רשות המיסים בוחנת שורה של פרמטרים קשיחים. אם נרשמה הערת אזהרה, אם הקונה כבר ביקש לבצע שינויי דיירים בדירה, או אם חלף זמן רב מדי מרגע החתימה, הרשות עלולה לסרב להכיר בביטול. במקרים כאלו, המדינה רואה בפעולה כ"מכר חוזר", כאילו הקונה רכש את הדירה ומכר אותה מיד חזרה לקבלן. התוצאה היא קטסטרופה כלכלית: הקונה נדרש לשלם מס רכישה מלא על עסקה שבוטלה, והקבלן עשוי להידרש למס שבח על ה"רכישה" מחדש.
מעבר להיבט המיסויי, קיימת סוגיית איחורי המסירה וההצמדה למדד. בגלל המחסור בידיים עובדות והמצב הביטחוני, פרויקטים רבים ב-2026 מתעכבים מעבר ל-60 הימים המותרים בחוק המכר. רוכשים מסוימים רואים בכך "כרטיס יציאה" חינם מהעסקה, אך עו"ד שגב מצנן את ההתלהבות. הוא מסביר כי בנושא זה קבלנים משתמשים בטענות "כוח עליון", וכי ביטול פזיז על סמך איחור במסירה עלול להפוך את הקונה למפר החוזה בעצמו אם הטענה לא תתקבל בבית המשפט.
אז איך יוצאים מהתסבוכת הזו? עו"ד שגב מדגיש כי המפתח הוא ניהול אסטרטגי ולא פעולה מהבטן. שליחת הודעת ביטול חד-צדדית במייל היא לרוב טעות אסטרטגית שסוגרת דלתות. הדרך הנכונה היא חתירה ל"הסכם ביטול" מסודר, שבו שני הצדדים מסכימים על גובה הפיצוי, על מחיקת הערות האזהרה ועל דיווח משותף ומנומק לרשות המסים. רק הסכם כזה, שנעשה בליווי משפטי צמוד המכיר את דקויות המיסוי של 2026, יכול להבטיח שהרוכש יקבל את כספו חזרה מבלי להישאר עם חובות פתוחים למדינה.
המסר המרכזי של עורך דין מקרקעין דניאל שגב לרוכשים שנמצאים ב"מלכודת המימון" הוא לא לחכות לרגע שבו הבנק מסרב לתת את המשכנתא הסופית. ככל שהטיפול בביטול העסקה נעשה מוקדם יותר, וכל עוד הנכס טרם נמסר פיזית, הסיכוי לשכנע את רשות המיסים בנחיצות הביטול גבוה יותר. בשוק הנדל"ן של היום, שבו כל טעות בדיווח נמדדת במאות אלפי שקלים, ייעוץ מקצועי הוא לא רק המלצה, הוא כורח המציאות עבור כל מי שרוצה לשמור על עתידו הכלכלי.
"בסופו של יום," מסכם עו"ד שגב, "עסקת נדל"ן היא חוזה לכל דבר, אבל ב-2026 היא גם משחק שחמט מול רשויות המס והקבלן. מי שמהמר על הצעדים שלו בלי להבין את חוקי המשחק המעודכנים, עלול לגלות שגם אם הוא הצליח 'לבטל' את הדירה, החובות ימשיכו לרדוף אותו זמן רב אחרי שהפרויקט כבר יאוכלס".
עו״ד שגב מלווה את לקוחותיו בעסקאות מקרקעין, החל משלב המשא ומתן וחישוב המיסים, דרך ניסוח הסכם מכר מדויק, ועד סיום העסקה.
הגישה במשרדו של עו"ד דניאל שגב מבוססת על שקיפות מלאה, תגובה מהירה ופתרונות פרקטיים שמבטיחים ללקוח שקט נפשי בתוך אחת העסקאות הרגישות בחייהם. שילוב של מקצועיות, ליווי אישי והבנה עמוקה של דיני המקרקעין הופכים את הייצוג שלו ליתרון אמיתי, כזה שמגן על הלקוח, מצמצם טעויות ומוביל לעסקה בטוחה.
ליצירת קשר עם עו”ד דניאל שגב: 09-7665531