שנת 2022 הובילה את תכניות ההתחדשות העירונית בישראל – אך מה זה בעצם אומר ואילו סוגים קיימים? הכירו את מילון המונחים המלא שיעשה לכם סדר ויכיר לכם את התחום המתפתח מקרוב
עומר רגב
לאחר האטה מסוימת בענף הבנייה בתקופת הקורונה, ההתחדשות העירונית צוברת תאוצה מחדש בישראל. הוכחה לכך למשל היא הרצת פרויקט תמ"א 38 בירושלים, אשר זכה בהארכה של שלוש שנים נוספות כדי להמשיך ולהגדיל את היקף הדירות בעיר, וגם בערים נוספות, שוקלים האם להאריך את תוכניות ההתחדשות העירונית השונות מעבר לאוקטובר 2023.
לאור המגמה החיובית המתפתחת, נראה כי אין זמן מתאים יותר כדי לערוך לכם היכרות מעמיקה עם התחום. אז מהי בכלל התחדשות עירונית, מה מבדיל בין תוכניותיה השונות ומהם המושגים העיקריים המזוהים עם הענף? הישארו איתנו.
תמ"א 38
תמ"א 38 היא קיצור של 'תוכנית מתאר ארצית', שמטרתה לטפל בנושאי חיזוק מבנים בודדים שנבנו לפני שנת 1980 ואינם כוללים חיזוק כנגד רעידות אדמה או ממ"ד. כחלק מהתוכנית, מקבלים היזמים פטורים ותמריצים כלכליים שונים דוגמת פטור מהיטל השבחה ובניית קומות נוספות, על מנת לחזק מבנים קיימים. הדיירים זוכים בחיזוק הבניין הקיים תוך הגדלת הדירות (לרוב מדובר בהוספת ממ"ד ומרפסת) ואם מדובר בבניין על עמודים, תיתכן גם תוספת של בניית דירות גן בקומת הקרקע.
כך למעשה מרוויחים הדיירים תוספת שטח לדירה, ממ"ד ומרפסת, שיפוץ של השטחים המשותפים, הוספת מעלית ולעיתים אף חנייה ומחסן. היזמים מצידם מקבלים זכויות בנייה לדירות נוספות שאותן ימכרו, והבניין נעשה בטיחותי יותר ומותאם לסטנדרטי הבנייה הקיימים כיום. ההתנגדויות והביקורות לתוכנית זו מגיעות מכיוונים שונים:
- ישנן רשויות מקומיות המוחות על הפטור מהיטל השבחה. היטל זה נועד לאפשר לעיריות להקים אזורים ציבוריים ותשתיות עבור רווחת התושבים ובתמ"א 38 אין התייחסות כלל לנושא שיפור הסביבה.
- קיים פער בכדאיות הכלכלית עבור היזמים בפרויקטים המתקיימים בין אזורי הביקוש לפריפריה. ככלל, פרויקט תמ"א 38 באזור שאינו מבוקש – אינו רווחי עבור היזמים ולכן, קשה להוציאו לפועל, למרות הצורך הרב הקיים דווקא באזורים אלו.
בשל ההתנגדויות כמו גם העובדה כי הרשויות המקומיות הן אלו האמונות על כך – דבר שלעיתים נוגד את האינטרסים שלהן, הופך ההליך לקבלת היתרי הבנייה לארוך ולפעמים גם ללא אפשרי. כתוצאה מכך, הוחלט על הפסקת מימוש התוכנית ב-2022 אולם לאחרונה הוארכה התכנית עד לאוקטובר 2023.
בנוסף, בידי הרשויות המקומיות הסמכות להאריך את התוכנית תוך קביעה מחודשת בתנאי ההגבלות והפיצויים.
תמ"א 38/2
תמ"א 38/2 היא תיקון שני לתוכנית המקומית שייעודה הוא חיזוק מבנים קיימים בלבד. תוכנית זו אפשרה להרוס מבנה קיים ולבנות אחד חדש במקומו, תוך הגדלת זכויות היזמים כמו למשל, הוספת קומות ודירות עבור היזם המבצע. כל ההחלטות הנוגעות לתמ"א 38 נוגעות גם לתמ"א 38/2.
תוכנית 10038
לפי סעיף 23 שנוסף לתמ"א 38, ועדה מקומית יכולה ליזום תכנית מפורטת שתכלול היתרי בניה והתאמת זכויות הבניה למאפייניו המיוחדים של היישוב. תוכנית 10038 היא זו שהוגשה על-ידי עיריית ירושלים לטובת ההתחדשות העירונית בעיר.
פינוי בינוי
פינוי בינוי היא תוכנית להתחדשות עירונית אשר במהלכה נהרסים בניינים ישנים, שאינם עומדים בתקן הנדרש, ונבנים חדשים תחתם. בשונה מתמ"א 38/2, התוכנית מיועדת למתחם שלם הכולל יותר ממבנה בודד ונדרש מינימום של 24 דירות. לאחרונה התוכנית נערכה וכיום כבר ניתן ליישמה גם על בניין בודד ומינימום של 12 דירות.
בניגוד לתמ"א 38 ו-38/2, תוכניות פינוי בינוי אינן כוללות פטור מובטח מהיטל השבחה, אך ועדות התכנון והמועצות המקומיות יכולות להחליט על מתן הקלות. בנוסף, בתוכניות אלו חלק משטחי הבנייה מוקצים לטובת שטחים ציבוריים שעל הקמתן אחראיים היזמים. באופן זה, איכות חיי התושבים אמורה להישמר שכן במקביל להוספת דירות, נוספים גם שטחי ציבור ותשתיות, הצפויים לתמוך בשיפור תנאי הסביבה.
בנוסף, קיימת חלוקה פנימית של פרויקטים מסוג זה לפינוי בינוי ובינוי פינוי. בבינוי פינוי קודם בונים דירות חדשות אליהן עוברים הדיירים ולאחר מכן, מטפלים בהריסת המבנים הישנים. בפינוי בינוי לעומת זאת, הדיירים הקיימים משוכנים בדירות זמניות בעת הריסת המבנים הקיימים ותהליך הבנייה.
חלוקה נוספת נוגעת ליוזמי הפרויקט: במסלול המיסוי היזם הוא יוזם הפרויקט ובזה של הרשויות, יוזמי הפרויקט הם העירייה ומשרד השיכון.
חלופת שקד
תוכנית עתידית שטרם אושרה ולפיה, ניתן יהיה להשביח מבנים בודדים. במסגרתה יקבלו היזמים עד 400% אחוזי בנייה נוספים ואילו הרשויות המקומיות תקבלנה היטלי השבחה באותם מבנים שיהרסו ויבנו מחדש – תוספת של 10-15% שטחי ציבור מכלל השטח הבנוי, כמענה לצרכי הרשויות המקומיות (הקמת בתי ספר, מוסדות תרבות ועוד).
כמו כן, ישנו מסלול מקוצר אשר במסגרתו, אישור של תכנית הבנייה מהווה גם היתר בנייה כך שהיזמים לא יידרשו להגיש בקשה נוספת לצורך קבלתו.
היטל השבחה
היטל השבחה הוא מס המשולם לעירייה או למועצה המקומית בקבלת זכויות הבנייה. בעוד שבתמ"א 38 פטורים היזמים מתשלום שלו, בתוכניות ההמשך שלה יכולה כל מועצה מקומית או עירייה להחליט האם להמשיך ולהעניק ליזמים פטור מתשלום עבורו או שלא. בירושלים לדוגמה, ישנם מתחמי תמ"א 38 רבים כאשר העירייה האריכה את התוכנית עד לאוקטובר 2025 ואף הודיעה כי היא ממשיכה במדיניות מענק הפטורים מהיטלי ההשבחה לפרויקטים שיאושרו.
ערבויות
ערבויות הן שם כולל להתחייבויות כספיות, שהבנק מבטיח את קיומן במקרים בהם היזם אינו עומד בהתחייבויותיו:
- ערבות חוק מכר – קבלת דירה חדשה או שוויה.
- ערבות ביצוע – התחייבות לסיים את עבודות החיזוק בתמ"א 38.
- ערבות מיסים – תשלום המיסים (גם אם לרוב קיים פטור מתשלומם).
- ערבות שכירות – תשלום דמי השכירות במקרה שבו יש לפנות את הבניין לשם סיום הפרויקט.
- ערבות בדק – תשלום עבור תיקון ליקויי בנייה שהתגלו לאחר סיום הפרויקט.
- ערבות רישום בית משותף – תשלום עבור רישום לבית משותף או לזכויות הבעלים.
- ערבות למחיקת הערת אזהרה – אם הפרויקט מתבטל – תשלום עבור מחיקת הערת האזהרה בטאבו.
- ערבות לתשלום דמי ניהול – תשלום דמי הניהול לתקופה, במידה ונכלל בהסכם בין היזם לדיירים.
תוכניות
- ייעוד הקרקע – השימושים המותרים בקרקע (לדוגמה: חקלאות, מגורים, מסחר וכדומה).
- אחוזי בנייה – היחס בין השטח הבנוי לסך כל גודל המגרש. היחס המותר נקבע בהיתר הבניה.
- נסח טאבו – מסמך המגדיר מהן זכויות בעלי הקרקע.
- תב"ע (תוכנית בניין ערים) – מסמך בעל תוקף חוקי הקובע את ייעודי הקרקע למגרש המיועד לבניין אחד, או מעט יותר מזה – מגבלות הבינוי, ייעוד וזכויות הבנייה.
- תוכנית אב – מסמך תכנוני המגדיר את מדיניות התכנון לאזור מסוים כגון שכונה, רובע או עיר.
- מפרט טכני – מפרט לביצוע עבודות הבנייה בדירה החדשה.
- היתר בנייה – לאחר הגשת כל יתר המסמכים, יש לקבל היתר בנייה מוועדת התכנון על מנת להתקדם לשלב הבנייה בפועל.
לסיכום, יש לא מעט תוכניות אשר לכל אחת מהן היבטים דומים ושונים ולכולן מטרה משותפת אחת: להגדיל את היצע הדירות הקיים בעיר בנויה, לחזק ולשפר את המבנים הקיימים ולהקל על מצוקת הדיור.
