לאורך השנים מתנהל בירושלים דיון מתמשך סביב אופן הבנייה בעיר והכיוון שאליו היא מתפתחת. כבר מראשית שנות ה־2000 למניינם עלו טענות וביקורות ציבוריות סביב בנייה לגובה והשפעתה על קו הרקיע, הנוף והאופי העירוני.
הדיון הזה ממשיך ללוות גם כיום את מוסדות התכנון, על רקע גידול אוכלוסין, מחסור בקרקעות זמינות ולחצים להגדלת היצע הדיור בעיר.
זינוק במגדלים לאורך הצירים המרכזיים
נתוני התכנון בירושלים מצביעים על המשך עלייה בהיקף בניית מגדלי מגורים בני יותר מ־21 קומות. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנת 2024 החלה בנייתן של כ־1,354 דירות במגדלי מגורים בעיר, עלייה של פי 1.5 לעומת 866 דירות בלבד בשנת 2023. גם בשנת 2025 נרשמת עלייה נוספת במספר ההיתרים ותחילות הבנייה, בעיקר לאורך צירי תחבורה ראשיים. מגמה זו משתלבת בתהליכים רחבים של התחדשות עירונית ותשתיות, בדומה לשינויים ארגוניים וניהוליים שעוברת העירייה עצמה, כפי שבא לידי ביטוי גם במינויו של ראש מערך הדוברות וההסברה בעיריית ירושלים.
שתי מגמות מקבילות באותה עיר
במקביל לבנייה לגובה, כ־38 אחוזים מכלל הבנייה החדשה בירושלים מתבצעים בבנייה מרקמית נמוכה ובינונית. מדובר במבנים בני 6 עד 11 קומות, המשקפים העדפה של תושבים רבים לפתרונות מגורים שאינם מבוססי מגדלים. נתון זה מצביע על קיומן של שתי מגמות ברורות: האחת של ריכוז בנייה גבוהה לאורך צירים מרכזיים ותחנות תחבורה, והשנייה של שמירה על קנה מידה שכונתי באזורים אחרים בעיר, מתוך רצון לשמר את המרקם הייחודי של ירושלים.
היתרונות של הבנייה המרקמית
בנייה נמוכה ובינונית מאפשרת חידוש שכונות מבלי לשנות את אופיין. היא עושה שימוש באבן ירושלמית, שומרת על חיבור ישיר בין הבניין לרחוב ולמרחב הציבורי, ומפחיתה עומסים נקודתיים על תשתיות. בניגוד למגדלים גבוהים, מבנים אלו משתלבים בסביבה הקיימת ושומרים על תחושת השכונה הירושלמית המוכרת. גישה זו נתפסת בעיני רבים ככזו המאזנת בין צורכי הפיתוח לבין איכות החיים, סוגיה שעולה גם בשיח הארצי על תכנון ובנייה בערים צפופות בישראל.
תלפיות החדשה כדוגמה ליישום בשטח
אחד הפרויקטים הבולטים המיישמים את מגמת הבנייה המרקמית הוא פרויקט תלפיות החדשה, המוקם ברובע תלפיות המתחדש בדרום ירושלים. הפרויקט מבוסס על תפיסה תכנונית המבקשת להשתלב במרקם הקיים ולהציע חלופה למגדלים גבוהים. התכנון כולל שטחים פתוחים, פארק פנימי, רשת שבילים ושדרה מסחרית לרווחת התושבים, תוך חיבור עתידי לתוואי הרכבת הקלה, שבילי אופניים וכביש 16. מגמה זו משתלבת בשיח רחב יותר על תכנון עירוני מאוזן, הנבחן גם בהשוואה למודלים של פיתוח עירוני והשקעות ארוכות טווח, נושא שעלה לאחרונה גם בהקשרים כלכליים רחבים יותר כמו ניהול השקעות וקרנות ESG.
מצד היזמיות קבוצת בליליוס, חברת מ. אביב והמשפחות רוזנצוויג ברוך נמסר כי בתכנון הפרויקט, יחד עם האדריכל עמי שנער, נבחרה בנייה המותאמת לאופי הירושלמי ולשכונה שבה היא מוקמת. לדבריהם, המטרה הייתה ליצור סביבת מגורים יומיומית ונוחה, עם בניינים שאינם מגדלים גבוהים ותכנון המעודד חיים שכונתיים וקהילתיים.