פרויקטים של פינוי בינוי עשויים להציע לדיירים יתרונות רבים – החל משדרוג משמעותי של הנכס ועד להשבחת שוויו. אך לצד כל אלה, קיימים גם סיכונים לא מבוטלים, ובראשם החשש מפשיטת רגל של הקבלן. מדובר בתרחיש שיכול להשאיר בעלי דירות מול מציאות משפטית, כלכלית ותכנונית מורכבת.
להלן נציג את הסיכונים הטמונים לבעלי הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי, נסקור את הצעדים וההגנות המשפטיות שניתן וראוי להבטיח מראש, ונבחן כיצד ניתן לפעול אם וכאשר החשש מתממש.
אילו סיכונים טמונים לבעלי הדירות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי?
פרויקטים מסוג פינוי בינוי הם הזדמנות משמעותית לבעלי הדירות לשדרג את דירותיהם ולהעלות את ערכן בצורה משמעותית. יחד עם זאת, כמו בכל עסקה הטומנת בתוכה פוטנציאל לרווח, קיימים סיכונים משמעותיים שיש לקחת לחשבון.
כעורך דין העוסק שנים רבות בנדל"ן, ובין היתר בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית אני נתקל לא פעם בפער בין ההתלהבות הטבעית של הדיירים מהפרויקט לבין ההבנה המלאה של הסיכונים האפשריים בדרך. פינוי בינוי הוא מהלך מורכב הכולל היבטים משפטיים, פיננסיים ותכנוניים רבים, ולכן חשוב לבחון מראש לא רק את התמורה המובטחת אלא גם את מנגנוני ההגנה שנקבעים בהסכמים למקרה שהפרויקט אינו מתקדם כמתוכנן.
הסיכון העיקרי שרוב הדיירים חוששים ממנו הוא מצב שבו הקבלן פושט רגל באמצע הפרויקט ומשאיר את הדיירים להתמודד עם הסיטואציה המורכבת, במיוחד כאשר הפרויקט יצא לדרך, הבניינים נהרסו והדיירים פונו מבתיהם.
לפיכך, אנו נשאלים לא מעט: "כיצד ניתן למזער את הסיכון לבעלי הדירות?" בראש ובראשונה ההמלצה שלנו היא לבדוק את האיתנות הפיננסית של הקבלן, באמצעות עו"ד מטעמכם המומחה להתחדשות עירונית, ולבחון פרויקטים קודמים שהוא ביצע ואוכלסו בפועל.
כמו כן, מניסיוננו, על מנת למזער את הסיכונים לבעלי הדירות, יש לדרוש מהקבלן במסגרת הפרויקט ערבויות מתאימות, כגון ערבות להבטחת תשלום דמי שכירות, ערבות ביצוע לפרויקט, כיסויים ביטוחים נוספים ועוד.
אילו צעדים והגנות משפטיות תוכלו לקבוע מראש ויעמדו לרשותכם במקרה של פשיטת רגל מצד הקבלן בהליך פינוי בינוי?
בהמשך להסברים שציינו לעיל, בנושא מזעור הסיכונים, להלן נפרט את הצעדים וההגנות המשפטיות שלדעתנו ראוי להסדיר מראש מול הקבלן לפני שאתם נכנסים להליך של פינוי בינוי:
- ערבות בנקאית לבעלי הדירות – אולי ההגנה המשמעותית ביותר שניתנת לבעלי הדירות בחסות חוק המכר. ערבות זו תבטיח לכם החזר כספי ככל והפרויקט ייתקע או במידה שהקבלן יפשוט רגל. מניסיוננו, יש לדרוש מהקבלן ערבות בנקאית אשר תכסה את כל עלויות הבנייה, כדי להגן על זכויותיהם של בעלי הדירות.
- קבלן חלופי – מומלץ לדרוש במסגרת המשא ומתן עם היזם לכלול סעיף בהסכם שלפיו ככל ויהיה קושי בביצוע הפרויקט בעקבות קשיים כלכליים או פשיטת רגל של הקבלן, אז תהיה אפשרות להחליף קבלן כדי שימשיך בביצוע הפרויקט.
- כיסוי ביטוחי לפרויקט – בפרויקטים מסוג פינוי בינוי היזם עורך בדרך כלל ביטוח פרויקט מקיף הכולל ביטוח עבודות, ביטוח בניינים ועוד. במידה וחלילה הקבלן פשט רגל, הדיירים יכולים לתבוע את חברת הביטוח כדי לקבל פיצויים על הנזקים שנגרמו לתשתיות הפרויקט.
כאשר בוחנים הסכמי פינוי בינוי, אני מקפיד להתייחס גם למנגנונים שמופעלים במקרה של כשל בפרויקט. סעיפים העוסקים בערבויות, בהחלפת קבלן או באופן ניהול הפרויקט במצב של חדלות פירעון אינם פרטים טכניים בלבד. לעיתים דווקא הם אלה שמאפשרים לדיירים להמשיך את הפרויקט גם כאשר היזם או הקבלן נקלעים לקשיים.
בנימה זו, נבהיר שישנן הגנות משפטיות נוספות שניתן לכלול במסגרת הליך פינוי בינוי, וההגנות שפורטו הן "על קצה המזלג". פרויקטים מסוג פינוי בינוי הם לרוב מורכבים ודורשים מנגנונים רבים נוספים להבטחת זכויות בעלי הדירות במקרה של פשיטת רגל מצד הקבלן.
החשש שלכם התממש? כך תנקטו במקרה של פשיטת רגל של הקבלן בפרויקט פינוי בינוי
במקרה שחלילה החשש שלכם התממש והקבלן פשט רגל במהלך הפרויקט, אנו ממליצים בראש ובראשונה לבעלי הדירות לרכז את כל המסמכים הרלוונטיים הקשורים לפרויקט – הסכמים, ערבויות וביטוחים, היתרי בנייה, תוכניות וכדומה.
לאחר מכן, יש לבדוק באמצעות עו"ד הדיירים את הערבויות והביטוחים ולבחון שהם נותנים לדיירים את המענה המתאים לגבי מימון השלמת הפרויקט או לגבי הפיצוי שמגיע להם בעקבות המצב. כמובן שבמקביל יש לבחון את האופציה לתבוע את הקבלן לקבלת פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לדיירים בעקבות הפרויקט.
אפשרות נוספת היא לפעול למינוי נאמן שייכנס בנעלי הקבלן שפשט רגל וידאג להמשך ביצוע הפרויקט. כמו כן, ניתן לתבוע את חברת הביטוח של היזם על הנזקים שנגרמו, ומעבר לכך לפעול לאתר קבלן חלופי מנוסה עם ניסיון בפרויקטים של פינוי בינוי שישלים את הפרויקט.
פינוי בינוי – לא צריך לחשוש מפשיטת רגל של הקבלן אם נעזרים בליווי משפטי מתאים
פרויקטים של פינוי בינוי יכולים להוות הזדמנות כלכלית משמעותית עבור בעלי הדירות, אך חשוב להבין כי לצד הפוטנציאל – קיימים סיכונים ממשיים. התנהלות משפטית נכונה כבר בשלבים הראשונים, לרבות בדיקת איתנות הקבלן, קבלת ערבויות מתאימות וקביעת מנגנונים להתמודדות במקרה של פשיטת רגל – עשויה להבטיח את המשך הפרויקט גם במצבים מורכבים.
בין אם אתם שוקלים להיכנס להליך של פינוי בינוי ובין אם אתם כבר נמצאים בעיצומו, נשמח לעמוד לרשותכם לייעוץ משפטי אישי, מקצועי ומקיף שיספק לכם את ההגנה המרבית על זכויותיכם.
עו״ד מיכאל שטרית מלווה עסקאות מקרקעין והשקעות נדל״ן, לרבות פרויקטים של התחדשות עירונית והסכמים בין יזמים לבעלי דירות. פעילותו כוללת בחינה משפטית של עסקאות, ניהול משא ומתן וליווי בעלי זכויות לאורך שלבי הפרויקט. לצד פעילות זו, הוא מייצג גם נפגעי גוף בהליכי מימוש זכויות מול חברות ביטוח, המוסד לביטוח לאומי והרשויות הרלוונטיות.